Перепланировка: что можно и чего нельзя

Петербургские Мастера. Ремонт и отделка. Перепланировка: что можно и чего нельзя.

Петербургские Мастера. Ремонт и отделка. Перепланировка: что можно и чего нельзя.

Типовые квартиры не всегда соответствуют нашим представлениям и желаниям: маленькая площадь, низкие потолки, узкий коридор, желаемые предметы интерьера (мебель, оборудование) не умещаются в то или иное помещение, хочется избавиться от традиционной коридорной системы, увеличить ванную или гостиную... В свой дом всегда хочется внести частичку своей индивидуальности, своего характера, сделать что-то особенное и интересное, что создаст дополнительный уют и удобство в доме.
В таких случаях часто без перепланировки не обойтись: возникает необходимость сместить не несущую стену, вырубить ниши (проемы) в несущих стенах и т.п.
А переустройство (перепланировка, переоборудование) жилого помещения или нежилого помещения в жилом доме, согласно действующему законодательству, может быть произведено только после получения соответствующего разрешения, выдаваемого различными инспекциями и инстанциями. Кроме того, не на все желаемые переделки такое разрешение можно получить.

Наиболее часто встречающиеся и популярные сегодня случаи перепланировок.

  • Объединение санузла с ванной или с коридором возможно при условии обязательного согласования с соответствующими органами.
  • Перенос кухни или ванной в жилую комнату, а также увеличение площади санузла за счет кухни подпадают под статью об изменении функционального назначения помещений и поэтому обязательны к согласованию. Некоторое исключение составляют лишь квартиры, расположенные на первых этажах, т.к. возможные повреждения газо- и водопроводных систем не нанесут ущерба соседям снизу.
    Кроме прочего, подобные переустройства часто противоречат санитарным нормам и могут быть запрещены Госсанэпиднадзором.
  • В панельных домах сейчас часто объединяют кухню с гостиной в просторное помещение для готовки и приема гостей. Архитектура «сталинских» домов позволяет демонтировать все перегородки и сделать «квартиру-студию», что сейчас очень популярно. А вот, в новых кирпичных домах 90-х годов объединить кухню с гостиной невозможно, поскольку их там разделяет несущая стена, сносить которую нельзя. Максимум, что можно сделать в такой ситуации – новый дверной проем или арку, специальным образом укрепленную.
  • Увеличение жилых комнат за счет площадей балконов (присоединение холодного помещения к теплому) обычно нарушает теплотехнический обмен. В подобных случаях специалисты советуют установить на балконе надежную систему теплоизоляции и обогрева, чтобы избежать конденсата (запотевания стен).
    При демонтаже оконного блока категорически запрещается переносить батареи отопления: продление трубы снижает температуру радиаторов на 2-3°С, от чего страдают соседи, проживающие на верхних этажах. Единственный допустимый выход – повернуть стояк на месте, а радиатор повесить к другой стене.
  • Перенос санузла разрешается только после официального разрешения. Если раньше согласовывался только снос и перенос стен, то теперь Бюро технической инвентаризации требует согласования в любом случае, вплоть до переноса унитаза или раковины. В соответствии с новыми правилами СНиП запрещено изменять расположение газовой колонки в ванной.
  • Полный снос стен запрещен. Однако частичный их снос в отдельных случаях допускается в зависимости от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем в получении разрешений будет меньше.
  • Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения запрещен и согласованию не подлежит. Трубопроводы этих систем считаются «зоной риска» в силу большого количества аварий. Любой их местный демонтаж ведет к значительному ослаблению всей системы.

Итак, Вы решили сделать ремонт, предусматривающий перепланировку помещения. Тогда Вам необходимо знать, что можно, а чего категорически нельзя делать при перепланировке квартиры. Кроме того, стоит помнить, что перепланировка должна быть обязательно согласована с соответствующими органами.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
  • предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
  • затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
  • нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  • устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правоприемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Неоформленное переустройство жилого помещения или нежилого помещения в жилом доме грозит негативными последствиями.

Многие виды сделок с квартирой или нежилым помещением в жилом доме будут запрещены или ограничены, поскольку при проведенной несанкционированной перепланировке квартиры или нежилого помещения:

  • крайне затруднительно продать такое помещение;
  • рыночная стоимость такого помещения снижается, обычно, на 30-35%;
  • фактически невозможно осуществить обмен или взаимозачет такого помещения;
  • невозможно оформление залога такого помещения, в том числе, получение ипотечного кредита;
  • невозможно оформить заклад на такое помещение;
  • возникнут существенные трудности при оформлении дарения или наследства на такое помещение.

Кроме того, за проведение несанкционированной перепланировки может последовать административная ответственность в виде штрафов, отмены дотаций и компенсаций при оплате жилищных и коммунальных услуг, судебных исков о расторжении договоров найма помещений и о продаже таких помещений с публичных торгов (в случаях, предусмотренных ст.293 ГКРФ).

Становится очевидным, что изготовление дизайн-проекта, предусматривающего перепланировку и их согласование лучше доверить профессионалам. Изготовление проекта и его согласование может занять от 3 до 6 месяцев. Сэкономить нервы, моральные силы и время в процессе узаконивая перепланировки помогают многие строительные организации и фирмы. Цены предлагаемых услуг различаются в несколько раз и зависят от сложности и объема перепланировок и переоборудования. Хотя в простых случаях, где не нужно технически обоснованно доказывать свою правоту в изменениях, можно обойтись и своими силами.